درک مالی املاک و مستغلات: مزایا و مضرات یک REIT غیر تدار

به تازگی ، یک مدیر سرمایه گذاری جهانی با 1. 3 تریلیون دلار دارایی تحت مدیریت ، یک اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات غیر مستقر برای جمع آوری میلیاردها دلار سرمایه برای خرید املاک و مستغلات تجاری در ایالات متحده و نگه داشتن اوراق بهادار با املاک و مستغلات ایجاد کرده است.

این تازه آخرین رویداد مگا-سرگرم کننده یا فروش شامل REIT های غیر Traded در سال 2021 بود. طبق گفته DI Wire ، REITS غیر تدارک فقط در ماه آوریل به حدود 2. 64 میلیارد دلار فروش رسیده است ، یک رکورد ماهانه تمام وقت و دومین ماه متوالیاین جمع آوری کمک های مالی در صدر 2 میلیارد دلار بود. Robert A. Stanger & Co. ، یک بانک سرمایه گذاری که بازار را ردیابی می کند ، برآورد فروش خود را برای REIT های غیر Traded در سال 2021 از 20 میلیارد دلار به 25 میلیارد دلار تجدید نظر کرد.

در میان این دیوانگی فعالیت ، سرمایه گذاران ممکن است به یک REIT غیر تدارکاتی جذب شوند زیرا آنها مزایای مالیاتی ، جریان پولی پایدار و پتانسیل قدردانی از سرمایه را ارائه می دهند. اما آنها همچنین از ریسک بالاتری نسبت به همتایان معامله شده خود برخوردار هستند.

REIT غیر تدارکات چیست؟

سازمان تنظیم مقررات صنعت مالی (FINRA) تعریف زیر را از اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یا REIT ارائه می دهد. این "شرکت ، اعتماد یا انجمن" است که مالکیت (و همچنین ممکن است مدیریت کند) املاک و مستغلات تولید کننده درآمد. REITS سرمایه سرمایه گذاران بی شماری را برای خرید سبد خواص-از ساختمان های اداری و مراکز خرید گرفته تا هتل ها و آپارتمان ها ، حتی زمین های تولید کننده چوب-که سرمایه گذار معمولی ممکن است در غیر این صورت قادر به خرید جداگانه نباشد ، جمع می کند. "

دو نوع REIT عمومی در دسترس است. یکی در بورس اوراق بهادار ملی تجارت می کند. دیگری-REIT غیر تدارک-Does نیست.

مانند REIT های معامله شده عمومی ، REIT های غیر تدارک شده:

• سرمایه گذاری در املاک و مستغلات.
• مشمول همان الزامات IRS ، از جمله توزیع 90 درصد از درآمد مشمول مالیات آن به سهامداران است.
• باید در کمیسیون بورس و اوراق بهادار ایالات متحده ثبت نام کند و موظف است افشای منظم ، از جمله گزارش های سه ماهه و سالانه که از طریق سیستم Edgar موجود است ، انجام دهد.

تفاوت با REIT های معامله شده

بر خلاف REITS که در مبادلات معامله می شود ، REIT های غیر Traded:

• با مبادله تجارت نکنید و مشمول شرایط نظارتی اضافی مبادله نیستند
• تمایل به داشتن یک بازار ثانویه محدود دارد. FINRA اظهار داشت: "در حالی که بخشی از کل سهام برجسته ممکن است هر سال قابل بازخرید باشد ، با توجه به محدودیت ها ، پیشنهادات بازخرید ممکن است زیر قیمت خرید یا قیمت فعلی قیمت گذاری شود."
• غالباً هزینه های جلوی بالاتر را شارژ می کنید. FINRA خاطرنشان می کند که هزینه ها می تواند به اندازه 15 درصد از قیمت هر سهم باشد که از نظر قابل ملاحظه ای بالاتر از REITS مبادله ای است.
• ممکن است منبع متفاوتی از بازده سرمایه گذاری پیش بینی شده را ارائه دهد. سرمایه گذاران ممکن است بیشتر بر بازده توزیع در طی یک دوره از سالها متمرکز شوند و نه قدردانی از دارایی. به گفته FINRA ، پس از انحلال دارایی ، سرمایه بازگردانده شده ممکن است "کم و بیش از سرمایه گذاری اصلی بسته به آن دارایی ها" باشد. در REIT معامله شده ، سرمایه گذاران به طور سنتی بر قدردانی سرمایه از دارایی به عنوان منبع پیش بینی شده برای بازده سرمایه گذاری خود تمرکز می کنند ، که امیدوارم در افزایش قیمت سهام REIT در مبادله منعکس شود.

علاوه بر این ، REIT های غیر Traded نباید با REIT های خصوصی اشتباه گرفته شوند ، که در آن نیز در صرافی قرار نمی گیرد. REIT های خصوصی به طور کلی از ثبت نام با SEC معاف هستند. از آنجا که آنها فاقد افشای عمومی هستند ، سرمایه گذاران ممکن است تحقیق در مورد سرمایه گذاری و ریسک احتمالی آن را دشوارتر بدانند. به طور کلی ، REIT های خصوصی به سرمایه گذاران معتبر (که شامل افراد با ارزش با ارزش ، بانک ها و سایر کلاس های سرمایه گذاری پیشرفته) می شود.

فرصت ها و چالش ها

REIT های غیر Traded می توانند برای کسانی که به دنبال سرمایه گذاری هستند که با عملکرد بازارهای سهام در ارتباط نیست ، جذاب باشد. آنها می توانند فرصتی برای قدردانی از سرمایه ارائه دهند ، به سرمایه گذاران اجازه دهند تا اوراق بهادار خود را متنوع کنند و یک جریان درآمد از توزیع های قوی را ارائه دهند.

همانطور که یکی از مدیر سرمایه گذاری های املاک و مستغلات در اوایل سال جاری به ایالات متحده نیوز و گزارش جهانی گفت ، "کمبود زیادی از درآمد نامربوط در بازار امروز وجود دارد ، و [REIT های غیر تدارک] مناسب برای آن است."وی افزود: شهرت این بخش به دلیل شفافیت کمتر از Trade REITS نیز در حال تغییر است: "املاک و مستغلات خصوصی طی چند دهه گذشته واقعاً تکامل یافته است و اکنون به سرمایه گذاران شفافیت ، نقدینگی ماهانه و تراز کردن با مدیر سرمایه گذاری ارائه می دهد."

با این وجود ، سرمایه گذاری ها می توانند پیچیده باشند و خطرات خود را به همراه داشته باشند. FINRA لیستی از موضوعاتی را که سرمایه گذاران باید در نظر بگیرند ایجاد کرده است. در میان آنها:

• توزیع ها تضمین نمی شوند و ممکن است از جریان نقدی عملیاتی تجاوز کنند. هیئت مدیره REIT غیر Traded تصمیم می گیرد که آیا توزیع و مبلغی را که باید پرداخت شود ، پرداخت کند. پرداخت ها ممکن است به حالت تعلیق درآمده یا متوقف شود. همچنین ، برای پرداخت توزیع ، REIT غیر ممکن است وام بگیرد ، به ذخایر نقدی فرو رود و درآمد حاصل از فروش سهام جدید را برای حفظ یا افزایش توزیع اعمال کند. اهرم بالاتر می تواند خطر پیش فرض و کاهش ارزش را افزایش دهد. کاهش ارزش ، به نوبه خود ، می تواند ارزش سهام را هنگام انحلال کاهش دهد یا باعث تعلیق توزیع شود.

• عواقب مالیاتی می تواند در نتیجه توزیع و وضعیت REIT رخ دهد. همانطور که FINRA خاطرنشان می کند ، "توزیع برای کلیه REIT ها که از درآمد و سود فعلی یا انباشته شده هستند ، بر خلاف نرخ مالیات سود سهام واجد شرایط ، به عنوان درآمد عادی مالیات می شوند."اگر بخشی از توزیع بازپرداخت سرمایه باشد ، تا زمانی که سرمایه گذاری یا انحلال سرمایه گذاری شود ، این بخش مالیات نمی شود. نرخ سود سرمایه پس از آن اعمال می شود.

• پیچیدگی و پیچیدگی ارزیابی می تواند رخ دهد. FINRA گفت: "FINRA گفت:" REIT های غیر تدارک هیچ بازار تجارت عمومی ندارند ، اما بیشتر آنها به عنوان "سرمایه گذاری محدود زندگی" ساخته شده اند ، "به این معنی که در پایان یک بازه زمانی معین ، REIT موظف است یا در یک بورس اوراق بهادار ملی لیست شود یا نقدینگی کند.. "با این حال ، یک رویداد نقدینگی تضمین نمی کند که ارزش یک سرمایه گذاری افزایش یابد. بسیاری از عوامل بر ارزیابی REIT تأثیر می گذارد ، از جمله نمونه کارها دارایی های آن و قدرت ترازنامه آن.

• بازپرداخت سهام در اوایل ممکن است محدود و پرهزینه باشد. اکثر پیشنهادات REIT غیر تدارک شده ، تعداد سهام را که می توانند قبل از یک رویداد انحلال بازخرید شوند ، محدودیت هایی را در اختیار شما قرار می دهند و ممکن است نیاز داشته باشند که سهام برای یک دوره ، به طور معمول یک سال ، قبل از بازخرید آنها برگزار شود. سهام فروخته شده قبل از یک رویداد نقدینگی به طور معمول پایین تر از قیمت خرید است.

• REIT های غیر Traded می توانند هزینه های بالاتری داشته باشند. هزینه های جلویی شامل هزینه های فروش و جبران خسارت است که نمی تواند بیش از 10 درصد از مبلغ سرمایه گذاری و هزینه های اضافی و هزینه های سازمانی (یا "هزینه صادرکننده") باشد که از ارائه درآمد پرداخت می شود و نمی تواند بیش از 15 درصد باشد.

• دارایی ها ممکن است مشخص نشود. بیشتر REIT های غیر تدارک شده به عنوان استخرهای کور که هنوز خواص خریداری شده را تعیین نکرده اند ، شروع می شوند.

مشاور می تواند به سرمایه گذاران در درک خطرات و فرصت ها و مسائل حقوقی درگیر در سرمایه گذاری یا تشکیل اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کمک کند. برای مشاوره با ما تماس بگیرید.